NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK! DÍL VII.: NEMOVITOSTI, KATASTR NEMOVITOSTÍ, SMLOUVY

0

Od 1. ledna 2014 platí nový občanský zákoník. Znamená změnu zhruba tří tisíc paragrafů, zasahuje do života všech občanů České republiky. Nový občanský zákoník nahradil dosavadní  občanský zákoník, ale i některé další právní předpisy. Díky seriálu, který pro TvA připravuje turnovská zastupitelka a notářka Martina Pokorná, můžete blíže nahlédnout do tajů i méně známých skutečností nového zákona. Jsou to cenné rady, které stojí za přečtení.

NEMOVITOSTI, KATASTR NEMOVITOSTÍ, SMLOUVY
Asi nedůležitější novinkou u nemovitých věcí je to, že stavba (čili domy, garáže a další) je od 1. 1. 2014 součástí pozemku, na němž stojí – to platí však jen u těch staveb, kde je totožný vlastník stavby a vlastník pozemku a kde jsou i stejné podíly, v nichž ti vlastníci nemovitost vlastní (takže například tam, kde manželé Novákovi vlastní stavbu domu ve společném jmění a pozemku vlastní každý polovinu, se stavba součástí pozemku nestane, stejně tak tehdy, je-li dům pana Nováka a pozemek paní Novákové).

Zajímavější bezesporu je, jaká všechna práva se dají nyní sjednat. Kromě známého vlastnického práva, věcného břemene, předkupního práva nebo zástavního práva zná NOZ také tolik požadovaný zákaz zcizení nebo zatížení nemovité věci, jehož uplatnění v praxi si vysvětlíme na rodině Šulcových  – manželé Šulcovi převedli dceři Evě dům s pozemky, zřídili si doživotní a bezplatné právo užívání ve formě věcného břemene a měli požadavek, aby Eva za jejich života nesměla dům převést na dalšího, zejména ne na nenáviděného zeťáka Petra, a už vůbec nesměla dům za jejich života prodat, vždyť Šulcovi ho postavili a chtějí v něm v klidu dožít. Zákaz zcizení (převedení) a zatížení (např. zástavním právem, věcným břemenem) je nyní možné sjednat a takové právo nadále Evu omezuje a je zapsané v katastru nemovitostí. Zákaz zcizení a zatížení se uplatní například i tam, kde starší člověk nebo méně zkušený člověk vlastní podíl na domě a rodina, zpravidla děti, má obavu, aby babička nebo dědeček „něco někomu nepodepsali“ – typicky například prodej domu za sto tisíc, supervýhodnou úvěrovou smlouvu zajištěnou zástavním právem na nemovitosti a podobně. Zákaz tedy lze sjednat, ale je nutné ho poté vložit do katastru nemovitostí – čili sepsat o tom smlouvu. Kromě dalších práv by mohla být zajímavá i výhrada práva lepšího kupce, práva zpětné koupě, koupě na zkoušku – termíny asi není třeba vysvětlovat, do katastru nemovitostí lze nyní nově zapsat i pacht (nájem například zemědělského pozemku).

Zatímco v roce 2013 si jednodušší smlouvu zvládl napsat každý zručnější uživatel internetu, vzory nových smluvních typů na internetu ještě nějakou dobu nenajdete – doporučuji se v případě potřeby sepsání smlouvy obrátit na zkušeného právníka. A nyní si ukážeme, co se stane, když vám někdo takovou smlouvu zpracuje a pošle na katastrální úřad. V prosinci by vám taková smlouva zhruba za 2-3 týdny přišla domů s vkladovým razítkem katastrálního úřadu. Nyní katastrální úřad uvědomí vlastníka nemovitosti o tom, že k pozemku či stavbě je vedeno nějaké řízení, a musí počkat 20 dnů, poté úřad vklad povolí (jsou-li splněny podmínky pro jeho povolení). Dvacetidenní lhůta byla do našeho právního řádu zavedena s ohledem na to, že se v poslední době  množily podvody s nemovitostmi, například někdo padělal razítko notáře, převedl dům  nějakého člověka, zastoupeného na základě padělané plné moci, který žil trvale v cizině, a ten se dozvěděl až po mnoha měsících, při návratu domů, že mu dům již nepatří. Nyní platí, že i když jste při vkladovém řízení zastoupeni advokátem nebo notářem, musí úřad uvědomit přímo vlastníka, ne zástupce. Byl-li člověk podveden a příslušnou smlouvu, kterou o dům přichází, nepodepsal, má možnost se bránit – katastrální úřad by v takovém případě měl zapsat tzv. poznámku spornosti a podvedený musí podat do 2 měsíců žalobu k soudu. Poznámka spornosti uvedená na výpisu z katastru nemovitostí dá tak každému případnému zájemci o nemovitost najevo, že právní vztahy  k ní nejsou v pořádku.

Máte-li o svou nemovitost a své vlastnictví k ní obavu, dá se zřídit služba, kterou katastrální úřad nazývá interně „hlídacím psem“ – vyplníte žádost, na základě které vás katastrální úřad bude e-mailem nebo smskou informovat, že s vaší nemovitostí se něco děje, což výrazně urychlí vaši možnost se proti nežádoucímu zásahu ze strany podvodníka bránit. Služba stojí 200 Kč na neomezenou dobu (zpravidla dobu života vlastníka) tehdy, jste-li vlastníkem maximálně 20 nemovitostí, při vlastnictví většího rozsahu se připočítávají desetikoruny na zvolené časové období.  Více informací najdete zde: http://www.cuzk.cz/Katastr-nemovitosti/Poskytovani-udaju-z-KN/Sledovani-zmen/Sluzba-sledovani-zmen-v-katastru-nemovitosti.aspx.

Krátce k poplatkům: nezměnila se výše poplatku za vklad jedné smlouvy (1.000 Kč), nově se vybírá poplatek ve stejné výši tehdy, když žádáte o výmaz věcného břemene zemřelé osoby (dříve bylo zdarma), v dědickém řízení platí, že návrh na vklad do katastru nemovitostí podává notář a řízení je osvobozeno od poplatku, za službu notáře se nic neplatí (platíte odměnu notáře za projednání pozůstalosti).

Na závěr informace o spoluvlastnictví nemovitosti: dosud platilo, že když jste vlastnili například polovinu nemovitosti a chtěli tuto polovinu prodat (nebo jste vlastnili v Turnově poměrně častý podíl na bytovém domě, tedy na domě nerozděleném na bytové jednotky), museli jste obejít spoluvlastníky a přednostně jim svůj podíl na domě nabídnout k odkoupení za cenu, kterou vám nabízí někdo další. Váš spoluvlastník totiž měl zákonné předkupní právo, a když jste ho o prodeji neuvědomili, mohl uplatnit tzv. relativní neplatnost kupní smlouvy. Tato zákonná předkupní práva až na drobné výjimky (§ 1124 a násl.) zanikají 31. 12. 2014 –  tedy platí ještě tento rok, pak již ne a váš podíl na nemovitosti je volně převoditelný.

Pozn. red.: Máte-li nějaký problém, chcete-li se na něco zeptat, není nic jednoduššího, než napsat svůj dotaz do komentářů na webu TvA, můžete učinit dotaz také na adresu redakce či přímo v notářské kanceláři v turnovské Hluboké ulici.

Související články (celkem 13)

Sdílet

Autor článku

Přihlášení

Zapomněli jste heslo?

Registrace nového uživatele

Reset hesla
Prosím, zadejte svou emailovou adresu. Zašleme Vám nové heslo na email.